모친 소유의 부동산에 아들 명의로 설정된 소유권이전청구권가등기 및 근저당권설정등기에 대하여, 피고가 약 22억 6,824만 원의 부당이득반환채권을 주장하였으나, 가등기의 실질이 담보가등기라는 점과 피담보채무의 존재가 입증되지 않았다는 점을 인정받아 두 등기의 말소등기절차 이행을 명하는 전부 승소 판결을 이끌어낸 사례입니다.

의뢰인은 서울 용산구 소재 토지를 소유하고 있었으며, 해당 토지 위에는 남편이 소유하던 건물이 존재하였습니다.

남편이 사망한 이후 아들이 해당 건물을 상속받았고, 의뢰인은 오랜 기간 건물에서 발생한 임대료를 수령해 왔습니다.

그런데 의뢰인 소유의 토지에 2020년 아들 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정되었고, 2021년에는 근저당권설정등기까지 마쳐졌습니다.

이에 의뢰인은 가등기와 근저당권의 원인이 되는 피담보채무가 존재하지 않는다며 두 등기의 말소를 청구하였습니다.

반면 피고는 의뢰인이 2004년부터 2017년까지 건물의 임대료 약 22억 6,824만 원을 수령하였으므로 이를 반환할 의무가 있고, 해당 부당이득반환채권을 담보하기 위해 가등기와 근저당권을 설정한 것​이라고 주장하였습니다.

이 사건은 가족 간 부동산 소유관계와 장기간의 임대료 수령 내역이 얽혀 있는 분쟁으로, 가등기의 법적 성격과 피담보채무의 존부가 핵심 쟁점이었습니다.

피고는 자신이 소유한 건물의 임대료를 의뢰인이 수령하였다는 사실을 근거로 거액의 부당이득반환채권이 존재한다고 주장하였습니다.

그러나 임대료를 수령하였다는 사실만으로 곧바로 부당이득반환채무가 성립하는 것은 아니며, 해당 금원을 반환할 법률상 의무가 존재하는지를 별도로 판단해야 했습니다.

특히 피고가 장기간 의뢰인의 임대료 수령을 허용하였고, 가등기 및 근저당권 설정 당시 의뢰인이 임대료를 반환하기로 약정하였다는 객관적인 증거도 존재하지 않았다는 점이 중요하게 작용하였습니다.

법무법인 비씨앤파트너스는 가등기의 실질적인 법적 성격과 피담보채무의 부존재를 중심으로 사건에 대응하였습니다.

① 소유권이전청구권가등기의 실질이 담보가등기임을 주장

가등기의 명칭이나 등기 형식만으로 판단할 것이 아니라 실제 설정 목적과 당사자들의 의사를 기준으로 판단해야 한다는 점을 강조하였습니다.

특히 매매예약서상 매매대금이 토지의 실제 가치에 비해 현저히 낮고, 피고가 장기간 본등기를 청구하지 않았다는 사정 등을 통해 해당 가등기가 소유권이전 목적이 아닌 채권담보 목적의 가등기라는 점을 다투었습니다.

② 약 22억 6,824만 원의 부당이득반환채권 존재 여부 검토

피고가 주장한 거액의 임대료 수령 사실과 부당이득반환채무의 성립 여부는 별개의 문제라는 점에 주목하였습니다.

특히 피고가 약 13년 동안 의뢰인의 임대료 수령을 허용하였다는 사정과 임대료 반환약정이 존재한다는 증거가 없다는 점을 중심으로 피담보채무의 존재를 다투었습니다.

③ 피담보채무 부존재를 근거로 등기말소 청구

근저당권과 담보가등기는 담보할 채권이 존재하여야 한다는 법리에 따라, 피담보채무의 존재가 입증되지 않는 이상 해당 등기를 유지할 수 없다는 점을 주장하였습니다.

법원은 이러한 쟁점을 검토한 결과, 가등기는 담보가등기에 해당하고, 피고가 제출한 증거만으로는 피담보채무의 존재를 인정하기 부족하다​고 판단하였습니다.

나아가 가등기와 근저당권이 다른 자녀들에게 토지를 증여하는 것을 막기 위해 형식적으로 설정된 것으로 보인다는 사정까지 지적하였습니다.

결국 법원은 가등기와 근저당권 모두 피담보채권이 없어 무효라고 판단하여, 의뢰인의 말소등기청구를 전부 인용​하였습니다.

전부승소 / 서울서부지방법원 / 2026.02.19.